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庫存達峰值 北京限競房土地供應持續增加
2019-10-18 11:20  來源:中國證券報  
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截至目前,北京地區限競房簽約數量合計達到20589套,突破2萬套大關。與此同時,北京土地市場累計已經成交超過100宗限競房地塊,數量仍在增加。因供應量持續攀升,北京地區限競房庫存量達到歷史高峰。業內人士稱,未來北京地區新房將以限競房供應為主,項目去化率將持續分化。地塊位置、開發商資質、配套設施建設,將是區分限競房項目優劣的主要因素。

項目成交分化

中原地產數據顯示,截至目前,北京限競房入市超過14個月,限競房簽約數量合計達到20589套,突破2萬套大關。與此同時,限競房供應量達到4.66萬套,庫存量達到歷史最高值。從單月網簽數據看,最近幾個月都是高位,但與供應量相比庫存持續積壓。限競房連續14個月出現供應大于簽約的現象。

中原地產指出,北京限競房自2018年6月10日開始入市,目前已入市限競房項目達到63個,合計入市限競房100期,合計供應住宅套數達到46618套。按照成交套數計算,網簽完成率為44.2%。其中,已完成網簽的限競房面積合計218萬平方米,平均網簽均價為48821元/平方米。

從已入市的限競房銷售情況看,項目之間去化率分化嚴重。中原地產首席分析師張大偉指出,少數位置優秀的項目簽約相對活躍,大部分項目去化率出現了問題。市場出現明顯的二八現象,20%的項目占據超過80%的銷售。后續隨著大量郊區項目入市,預計限競房去化難題依然較大。

10月15日,中國證券報記者走訪位于大興區多個知名限競房項目發現,限競房項目去化率低主要和位置有關。多數銷售欠佳的房源存在交通不便、配套設施缺失等現象。有的限競房項目距離最近的地鐵直線距離超過5公里。

以位于大興區龐各莊附近的限競房新樓盤項目為例,項目2018年10月開盤,樓盤已經封頂,但目前仍然在大力推銷。項目附近沒有地鐵,居民區有開發商班車接送。據銷售人員介紹,在這里買房的多數是改善型需求為主,畢竟單價低,可以挑合適的戶型,未來說不定地鐵就通了。

中國證券報記者走訪發現,多數大興區限競房項目以大戶型為主,由于不符合“非普通住宅”的標準,對購買者首付和貸款的資質要求較高。這也是造成去化較難的一大原因。

“多數項目的小戶型在開盤時就一搶而空,很多開發商對小戶型存在捂盤、惜售的情況。特價房不是想買就能買到,有些開發商‘十一’期間推出了幾套特價房,但是搶到的客戶基本都內部排了很久。”某中介銷售人員對中國證券報記者表示。

“如果做成普通住宅,很多兩居室一推出就被搶空。”某樓盤銷售人員對中國證券報記者表示。很多樓盤為了配合銷售,將總房款在銷售時進行分解,一部分為住宅費用,另一部分分解為精裝修費用。

二手房引流

限競房去化較難的原因與二手房選擇性較大、對購房者引流有關。“二手房基本都是成熟的社區,在配套上有明顯的優勢。特別是學區和醫療,這些方面限競房無法競爭。”多位業內人士對中國證券報記者表示。

多家地產機構數據顯示,2019年“金九”以來,北京二手房市場整體價格出現下調,特別是與限競房總價接近的房源,都有明顯的價格調整。二手房降價對限競房去化造成較大沖擊。

以限競房項目較多的大興區為例,多個限競房項目周圍都有2014年以后入市的二手房項目,開發商多為保利、萬科、龍湖、首開等知名開發商,項目品質和物業管理與目前入市的限競房項目相比難分伯仲。

“這些次新房項目最大的問題是房本不滿五年,原值較低。如果首付比例不夠,個稅比例要求較高。但如果是二套改善型,首付比例本身就很高,從這個角度看,這些次新房項目是很好的選擇。畢竟現在的限競房由于價格被限制,多數是毛坯交房,加上裝修時間真正入住可能需要兩年左右。算上時間成本,不如買次新房。”某中介銷售人員對中國證券報記者表示。

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責編:董阿慧
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