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品質or成本 房企逐利“取”哪端
2019-06-17 10:11  來源:北京晚報  
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白銀時代,經歷短期利潤率低潮后,上市房企盈利能力正穩步回升。據克而瑞研究中心數據顯示,受益于結算周期和企業戰略的轉變,2018年房地產市場整體盈利能力同比增長21.4%。一位不愿透露姓名的業內人士稱,房企在近年來開始“精耕細作”,高周轉、降三費成為運營主要模式,盈利更是取決于房企自身的運營管控和成本控制能力。亦有觀點認為,市場對于企業的考驗才剛剛開始,未來不是所有的房子都好賣,“普漲”局面難再現,產品力、布局決定其后期的競爭力。

產品和成本,看似不矛盾的兩者在這一特定時期,走上了天平兩側,手持砝碼的房企運營者又將壓向哪端。

13.1%凈利潤逐年回升

市場競爭逐漸加劇、利潤空間不斷被擠壓,房地產企業盈利能力在2018年回升至較高水平。2018年,176家上市房企毛利率的加權平均值達到31.1%,同比增長2%-3%,凈利率加權平均值為13.1%。

其中,中國恒大在“規模+效益”發展模式下,實現雙增長,營收規模同比增長49.9%至4622億元,穩居行業首位,實現凈利潤665.5億元,增速達79.6%。中南建設以地產與建筑雙輪驅動,盈利水平實現量的跨越式增長,凈利潤漲幅達271.6%,增速居行業之首。

在TOP10企業中,華潤置地、新城控股、中國海外發展等凈利潤均超過20%,同比2017年進一步改善。特別是新城控股,憑借高效的成本控制和運營管理,凈利率達到22.6%,大幅提升7.1%,盈利能力繼續保持在行業高位。

克而瑞研究中心相關負責人汪慧稱,在當前市場環境下,房企盈利空間受到擠壓。受益于行業銷售規模增長、行業集中度提升,及土地市場中存在低價收并購機會,短期內規模房企整體盈利能力或將維持在較高水平。

近年來,大部分房企還通過收并購、合作開發等方式獲取項目,比重逐年增加。助力企業實現規模快速擴張同時,隨著2018年起大量收并購項目進入結算周期,根據房企合作項目操盤并表與否,對房企利潤規模和盈利能力影響愈發明顯。

同時,不少規模房企在項目合作開發中,也有部分合作項目非并表。由于非并表的合作項目在利潤表中以權益法進行核算,對于這些房企而言,非并表合作項目的增加最終表現為對聯營及合營企業投資收益的增長,相應的也會帶來歸母凈利潤的提升。特別是對于中小規模房企而言,增加非并表合作項目的比例可以顯著提升自身的歸母凈利潤水平及盈利能力。

降三費成提高盈利主要手段

高利潤、高杠桿的黃金時期已過去,行業進入“白銀時代”,調控政策持續從緊,土地成本、融資成本上升,高周轉難度大、銷售價格下降,導致企業利潤空間被蠶食。

汪慧稱,要想獲得合理的利潤,最有效的方式便是降低開發成本。通常“銷售費用、管理費用、財務費用”是房企成本的重要組成部分,“降三費”也是房企在控制企業成本,提高盈利的主要方法。

想法雖好,執行時仍面臨極高難度。有機構統計數據顯示,2018年52家營收超百億元上市樣本房企中,有32家2018年三費費用率比2017年同期有所上升,數量在樣本企業中占比超過六成。

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責編:董阿慧
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